Комментарий к письму Минфина РФ о бухучете аренды и налоге на имущество организаций

До нового года осталось менее двух месяцев, но вопросы относительно расчета налога на имущество с 2022 года с недвижимости, переданной в аренду, до сих пор не решены.

Проблема возникла в связи с тем, что, начиная с отчетности за 2022 год, организации переходят на применение нового стандарта «Бухгалтерский учет аренды» (25/2018), существенно меняющего правила учета сданных в аренду основных средств (ОС). Значительная часть ОС организаций облагается налогом на имущество от остаточной стоимости, сформированной по правилам бухучета. С введением нового стандарта у большинства арендаторов появится новый объект учета ОС — право пользования активом (ППА), стоимость которого определяется исходя из суммы будущих арендных платежей. Арендодатель же в зависимости от классификации аренды как финансовой или операционной должен будет перевести объект с ОС в инвестиции или продолжать учитывать в составе ОС, причем критерии разделения аренды на финансовую и операционную весьма оценочны, а ведь от этого будет зависеть налогообложение.

В результате возникают вопросы, связанные с определением налоговой базы по налогу на имущество. Отсутствие их регулирования может обернуться множеством налоговых споров:

• объект может быть учтен в составе ОС у обеих сторон, что приведет к двойному налогообложению (если аренда операционная), при этом налоговая база у них будет отличаться;
• если арендатор подпадает под исключения (например, применяет упрощенные способы учета) и аренда классифицируется как финансовая, объект не будет учтен как ОС ни у арендатора, ни у арендодателя, в связи с чем у обеих сторон будет отсутствовать налоговая база;
• стоимость ППА может быть гораздо меньше остаточной стоимости предмета аренды, соответственно, при финансовой аренде налоговая база существенно и неоправданно снизится;
• стороны договора аренды могут находиться в разных регионах, а значит, иметь разные ставки и права на льготы, что может прямо влиять на размер налога.

Кроме того, довольно спорным представляется учет ППА на счете 01 «Основные средства», поскольку данный актив имеет совершенно иную природу по сравнению с учитываемыми на этом счете собственными объектами ОС. К тому же такой учет прямо не закреплен ни в одном в нормативном акте. Отдельный счет для активов подобного рода также не предусмотрен Планом счетов. Это представляется важным, потому что, во-первых, именно учет ППА в качестве объекта ОС влечет за собой появление налоговой базы по налогу на имущество у арендатора, а во-вторых, это может создать искаженное представление об активах у инвесторов и иных пользователей отчетности арендатора, поскольку общие показатели ОС будут завышены.

Уже давно назрела необходимость отделения элементов налога на имущество от бухгалтерского учета, но пока этот процесс не пошел дальше определения налоговой базы как кадастровой стоимости по части объектов.

Минфин пытается решить данные проблемы на уровне писем. Например, в Письме от 24.08.2021 № 03-05-05-01/68086 ведомство указало, что в ситуациях, когда создается двойное налогообложение, налог должен платить собственник. Однако это не установлено в законе, и до его изменения следование таким рекомендациям может привести к доначислениям со стороны налоговых органов, например, в ситуациях, когда арендодатель находится в регионе с более льготным режимом налогообложения по сравнению с регионом, в котором находится арендатор.

В том же Письме ведомство сообщило, что рассматривает вопрос о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ в части признания налогоплательщиком арендодателя. Это снимает только часть вопросов, но даже такого законопроекта на текущий момент мы не видим, в то время как все обозначенные проблемы требуют немедленного решения. Необходимость урегулирования вопросов применения нового стандарта в контексте налога на имущество упоминается в Основных направлениях бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов. Возможно, в оставшийся до нового года период такой законопроект будет внесен в Госдуму и принят.